Восстановленный после войны дом по улице Чернышевского в Калининграде не хотела брать ни одна новая управляющая компания, включая бывший муниципальный ЖЭК, которому несколько десятков лет жильцы исправно платили за обслуживание жилья.
- Мы прожили в этом доме 60 лет, за это время он ни разу капитально не ремонтировался, - рассказывает руководитель местного товарищества собственников жилья (ТСЖ) Вера Алексеевна. – Куда мы только не писали и не обращались с просьбами привести наш дом в надлежащее состояние, отовсюду получали отказ.
Когда в январе 2007 года в России стартовал очередной этап реформы ЖКХ, муниципалитет выставил неликвидный дом на конкурс, который выиграла печально известная управляющая компания «Монарх». Через какое-то время она канула в Лету, в итоге жильцам трех квартир пришлось действовать самим.
- Мы спрашивали у муниципалитета, почему нам, собственникам, передают дом в ненадлежащем виде, хотя мы исправно вносили квартплату 60 лет, - рассказывает Вера Алексеевна. – Предложили только один вариант – войти в программу капитального ремонта домов за счет федерального «Фонда содействия реформированию ЖКХ». Но для этого необходимо было создать товарищество собственников жилья.
ТСЖ традиционно считалось одним из самых неудобных видов управления домом для жильцов, которым самим приходится организовывать обслуживание дома. Для большинства россиян ЖЭКи-посредники - куда удобнее. Однако у ветхого дома по ул. Чернышевского выхода не было. Бухгалтер-аудитор Вера Алексеевна практически свернула горы – не только организовала товарищество собственников, но и заключила на своих условиях договор с управляющей компанией ООО «ЖЭУ-12 Ц».
- Я слышала, что во многих домах почти половина денег, получаемых частным ЖЭКом за строчку «обслуживание жилья», идут на содержание самой жилконторы, - рассказывает пенсионерка. – У нас все иначе, в договоре четко написано – на эти цели около 3 рублей с квадратного метра, все остальное – на приведение дома в порядок!
Благодаря ТСЖ жильцы получили возможность самостоятельно контролировать деньги, которые идут на обслуживание жилья и даже попасть в резерв «Фонда содействия реформированию ЖКХ».
– Фонд – последняя возможность получить нам из бюджета деньги на капремонт дома, - говорит Вера Алексеевна. – Государство в лице муниципальных властей головную боль в виде нашего дома с себя сбросило, нам идти больше некуда — или Фонд, или капремонт полностью за счет жильцов.
Городские власти предложили жильцам на выбор несколько строительных компаний, которые могли бы сделать им капремонт. Вера Алексеевна лично проверяла смету, изучила все строительные нормы, даже нашла подозрительные нестыковки.
- Нам нужно будет внести 5% от суммы капремонта – это примерно по 30 000 рублей за квартиру, остальные деньги должен внести Фонд, - рассказывает она. – Деньги перечислят на счет нашего ТСЖ, мы сможем контролировать их расходование.
Правда, первоначально управляющая компания, с которой у ТСЖ заключен договор на обслуживание дома, предлагала взять все эти «заботы» на себя, однако Вера Алексеевна встала, как говорится, грудью на защиту собственных денег.
- Не хочу никого обидеть, но мы собираемся заплатить за ремонт немалые деньги, поэтому лично хотим убедиться, что наши средства будут потрачены по назначению.
Что касается домов, в которых не созданы ТСЖ, контролировать деньги на капитальный ремонт в них будут частные управляющие компании.
- Все эти миллионы, которые Фонд выделяет муниципалитетам на капитальный ремонт, приходили на счет областного бюджета, потом перечислялись на счета управляющих компаний или ТСЖ, которое управляет домом, - рассказал вице-премьер областного правительства Сергей Бучельников. - Строительные компании, которые делают ремонт, выбирают сами собственники или управляющие компании.
Фонд в помощь
Правительство России поставило задачу избавиться от необходимости тратить бюджетные деньги на жилищно-коммунальный сектор еще в конце 90-х годов. В 2004 году Госдума РФ утвердила новый Жилищный кодекс РФ (депутаты назвали его прогрессивным), задачей которого стало полностью переложить заботу об обслуживании жилья на собственников, предложив на выбор три формы управления домами – непосредственное управление жильцами, товарищество собственников жилья, управляющие компании. Однако россияне, чуя неладное, не спешили поддаваться на призывы жилищной реформы и брать на себя заботы о домах, которые не ремонтировались годами. Тогда и был образован «Фонд содействия реформированию ЖКХ», название которого говорит само за себя: его цель – помочь провести реформу, как можно скорее. Федеральный бюджет выделил Фонду 240 млрд. рублей, которые позволил тратить на капитальный ремонт домов в муниципалитетах. Жильцам при этом предлагается внести всего 5% стоимости ремонта.
- Каждый из нас платит квартплату, которая растет год от года, государство выделяет дотации коммунальщикам на ремонт домов, но трубы все равно текут, а в ЖЭКах только руками разводят: денег на все не хватает, - говорится в «агитке», размещенной на сайте Фонда (http://www.fondgkh.ru). - Такая устаревшая система ЖКХ - это бездонная бочка, в которой таинственным образом исчезают огромные суммы, а ведь за границей коммуналка - это прибыльный бизнес, которым занимаются частные фирмы. Довольны и жильцы - они платят вполне разумную квартплату, и коммерсанты-коммунальщики, которым денег хватает и на поддержание домов в нормальном состоянии, и еще прибыль остается.
Стимулировать жильцов прибегнуть, наконец, к «прогрессивным» (по мнению государства) формам управления собственным имуществом – и есть задача Фонда. А посему деньги на капремонт домов муниципалитет может получить только на определенных условиях: не менее 80% многоквартирных домов должны обслуживаться частными управляющими компаниями; не менее 10% - управляться товариществами собственников жилья; доля частных организаций, обслуживающих многоквартирные дома, должна также составлять не менее 80%.
Как избавлялись от ЖЭКов
В Калининградской области к моменту образования Фонда эти цифры были не столь существенны – слишком низок был процент ТСЖ, частных ЖЭКов тоже было маловато. Однако не прошло и года, как реформа ЖКХ в отдельно взятой Калининградской области пошла семимильными шагами. Причем реформа шла не «снизу», как надеялись создатели Фонда, а благодаря властям. Местные власти, стремясь получить деньги Фонда на капремонт домов, ускоренными темпами избавлялись от муниципальных ЖЭКов. Причем каждый муниципалитет шел к миллиардам Фонда своим путем.
Гусев продал акции ЖЭКа неким частным лицам, в Советске частные управляющие компании пришли на коммунальный рынок самостоятельно. В Калининграде в один прекрасный день на месте муниципальных предприятий ЖЭУ оказались частные компании с аналогичными названиями (читайте об этом подробнее на нашем сайте kp.ru). Результат такой реформы по-калининградски налицо: по данным министерства строительства и ЖКХ области, на конце марта в областном центре 82,2% жилых домов обслуживались частными управляющими компаниями. Из общего числа управляющих компаний – 95,6% - частные. Пройдет еще немного времени, и этот процент достигнет 100 – ведь в городе ликвидируется последнее крупное муниципальное предприятие ЖКХ – «Управляющая компания Ленинградского района», на место которой уже пришло общество с ограниченной ответственностью с одноименным названием (кстати, в составе учредителей этого ООО – семь физических лиц). Очень скоро в Калининграде не останется ни одного муниципального ЖЭКа. Вместе с ними уйдет и полная ответственность государства за жилищный фонд калининградцев, и возможность жаловаться на нерадивые ЖЭКи в мэрию. На кого жаловаться, если государство к ним отношения не имеет?
Впрочем, оказалось, что на самом деле местные власти вовсе не обязаны были ликвидировать все муниципальные ЖЭКи. К примеру, в том же Советске вполне мирно существует один муниципальный ЖЭК, который обслуживает все ветхое и неликвидное жилье. То есть, местные жители вполне могут надеяться на поддержку бюджета, если вдруг в их домах рухнут стены.
По словам вице-премьера правительства области Сергея Бучельникова, «Закон о «Фонде содействия реформированию ЖКХ» – дело добровольное, никто не обязывал муниципалитеты принудительно избавляться от муниципальных предприятий, обслуживающих коммунальный сектор.
- Да, закон является стимулом, но ни в коей мере он не говорит, что это нужно делать нецивилизованными методами, потому что он имеет обратную силу – если выяснится, что реформирование прошло не по правилам, решение о перечислении денег управляющим компаниям могут отменить, деньги муниципалитету придется вернуть, - рассказал вице-премьер.
Перспективы туманны
В 2009 году «Фонд содействия реформированию ЖКХ» выделил на капитальный ремонт домов Калининградской области около 550 млн. рублей. По словам начальника отдела реформирования и модернизации ЖКХ областного министерства Никиты Борисова, лимиты, предназначенные Фондом Калининградской области, выбраны уже наполовину.
- Муниципалитеты, которые не достигнут показателей, предписанных законом «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», останутся без денег на капитальный ремонт, - разводит руками чиновник. – Если местные власти не хотят реформировать жилищно-коммунальный сектор, им по-прежнему придется тратить бюджетные деньги на содержание домов, в которых живут собственники.
Поэтому и стремятся муниципалитеты поскорее избавиться от муниципальных ЖЭКов, передать их в частные руки. Однако есть в этой всей реформе две неприятные детали. Во-первых, работа Фонда должна быть завершена в 2012 году. Те дома, которые не будут капитально отремонтированы до этого времени при поддержке Фонда, станут проблемой самих жильцов – им придется оплачивать ремонт полностью за свой счет. Во-вторых, за два года в области за счет денег Фонда было отремонтировано всего 319 домов. По словам Никиты Борисова, возможно, будет отремонтировано в ближайшие два года – и того меньше. И это из 22 000 многоквартирных домов, которые насчитываются в Калининградской области! Получается, что Фонд, стимулирующий жильцов и муниципалитеты к реформированию, охватит примерно 6% областного жилья.
Говорить о том, что жители остались довольны реформой, тоже не приходится – несмотря на то, что некоторые дома уже больше года управляются частными ЖЭКами, нареканий на них не меньше, чем на бывшие муниципальные.
- К 2012 году, когда Фонд прекратит свою работу, и многие жители вдруг станут перед проблемой ремонта домов, окажется – а денег-то на счетах их управляющих компаний нет! - предрекает недалекое грустное будущее калининградец Роман Брошинский, который борется за свои права с частным ЖЭКом (читайте об этом в статье «Кто клонировал ЖЭКи в прошлом номере еженедельника «КП»). – Мы платим больше 10 рублей за квадратный метр, но куда и на что идут эти деньги? К сожалению, сегодня мало кто из жителей об этом задумывается.
По словам Брошинского, жители города не глядя подписывают договоры с частными ЖЭКами, наивно полагая, что в будущем их дома будет ремонтировать бюджет. Однако деньги придется искать в собственных карманах, ибо государство заявит о том, что прогрессивная реформа ЖКХ в нашей стране завершена, и оно больше ни за что не отвечает. Чем не коммунальная Ходынка?
КОММЕНТАРИЙ ВЛАСТЕЙ
Евгений МОРОЗОВ, министр строительства и ЖКХ Калининградской области
- Давайте сначала доживем до 2012 года, когда Фонд по идее должен свернуть свою работу. А вообще нужно выстроить задачу таким образом, чтобы новые дома строились качественно, создать программу расселения аварийного жилья - строительства на их месте новых домов, чтобы жильцы могли туда переселяться. Что касается домов, которые не старые, но уже и не новые... Разве собственники не должны сегодня думать о будущем своих домов? Товарищества собственников жилья и управляющие компании должны заботиться о том, чтобы приводить дома в надлежащее состояние.