По окончании реконструкции (а фактически нового строительства) киноконцертного зала «Россия» его высота достигнет почти 40 метров. Это на четыре метра выше мэрии, которая до сих пор считается, по крайней мере, номинально, архитектурной доминантой этой части города. Стоит напомнить, что возведенный в 1923 году Торговый двор после войны и ремонта пострадавшего при штурме здания лишился высокой крыши. Именно ее возвращение могло бы отчасти исправить сложившуюся сегодня ситуацию, когда творение Ганса Хоппа растворяется на фоне возрожденной «России». Хотя и тогда рослый сосед будет превосходить мэрию на десяток метров. Впрочем, на возвращение исторического облика зданию на площади Победы, 1 сегодня не надеются даже заядлые оптимисты. Зато модернизация ККЗ в очередной раз высветила одну из самых острых проблем Калининграда. Речь о высотном строительстве на территории города, особенно в районах исторической застройки.
Условное разрешение
С 2009 года на территории Калининграда действуют Правила землепользования и застройки, которые прошли публичные слушания и были утверждены решением окружного Совета депутатов. По этому документу вся территория города поделена на зоны и подзоны, каждой из которых присвоен собственный индекс. Схема размещена на сайте горадминистрации, доступ к ней свободный, и любой проектировщик или даже просто житель может в любой момент узнать, что именно и где именно можно строить. Зона определяет, в том числе, и этажность возводимых строений. В каждой зоне указан и максимально допустимый процент застройки участка под новое строительство. Остальная территория предназначена под необходимую инфраструктуру (в виде паркингов, подъездов и прочего) и благоустройство.
Но при ближайшем рассмотрении выясняется, что указанные Правила представляют собой чрезвычайно гибкий документ. И сделано это, как уверяют городские власти, исключительно в интересах всемерного развития мегаполиса. Так, для каждой из зон, помимо определенных основных параметров имеется ссылка на условно разрешенный вид использования.
- Любой бизнесмен считает деньги, - объясняет заместитель главы администрации Калининграда Артур Крупин. - К примеру, он говорит: «Хорошо, я на этой площадке могу построить 12-этажное здание, но при этом неплохо было бы иметь рядом бизнес-центр, чтобы экономика сложилась». Если условно разрешенные критерии подразумевают соответствующую возможность, инвестор приходит на комиссию по землепользованию и застройке, в которую, кроме сотрудников горадминистрации входят депутаты и представители различных службы - в том числе и по сохранению объектов культурного наследия правительства области, и представляет свой проект. Если тот оказывается успешно защищен, то комиссия выносит вопрос о предстоящем строительстве на публичные слушания. Кстати, свое мнение на них могут высказать не только жители территорий, непосредственно примыкающих к району будущей застройки, но и любой из калининградцев, независимо от того, в каком районе города он проживает.
Решение, принятое на публичных слушаниях, оформляется протоколом и впоследствии утверждается постановлением главы Калининграда. Если выраженное мнение общественности является отрицательным, использование условно разрешенных параметров запрещается.
- Точно так же инвестор гарантирует наведение порядка в определенном районе в обмен расселения ветхих домов, например, на увеличение этажности своего здания, - продолжает Артур Крупин. - Так как в противном случае проект обещает стать убыточным и инвестор от него отказывается.
Если нельзя, но очень хочется…
Гладко было на бумаге… Периодически Калининград потрясают скандалы, связанные как раз с публичными слушаниями по планируемым новостройкам. Как правило, критикуется выданное застройщику разрешение на возведение дома в откровенно неподходящем, по мнению горожан месте.
Пожалуй, именно вопрос о проценте застройки возникает, к примеру, в случае со зданием «Красная Делюкс» на улице Красной. Этот жилой комплекс просто подавляет своей мощью окружающие двухэтажные дома довоенной постройки. Оказывается, данный проект был разработан и согласован еще до вступления в силу нынешних Правил землепользования и застройки, по старому градостроительному кодексу. Как, кстати, и скандальная многоэтажка напротив Кафедрального собора по другую сторону Преголи.
Завидную гуттаперчивость закон демонстрирует и в отношении высоты зданий. По правилам, установленную при выдаче разрешения на строительство этажность увеличивать недопустимо. Однако в ходе реконструкции того же ККЗ «Россия» это делалось дважды.
- Каждый раз заказчик полностью корректировал проект, - объясняет Артур Крупин. - Он заново проходил экспертизу и вновь обсуждался на публичных слушаниях. То есть, вся процедура (а она весьма долгая и хлопотная) проводилась с нуля.
Руководитель Балтийского территориального управления Росохранкультуры Лиана Радюк входит в ту самую комиссию по землепользованию и застройке.
- Почему-то у нас принято обязательно идти навстречу тому или иному очень уважаемому человеку, который выступает в роли инвестора, - недоумевает она. - Почему-то именно его интересы неизменно превалируют над интересами города. А ведь застройщик тоже может и должен делать встречные шаги в поисках обоюдоприемлемого решения!
Довольно любопытна в этой связи история с запланированным в районе перекрестка улиц Генделя и Брамса 10-этажным (!) зданием. Желающие и сегодня могут лично оценить постоянное столпотворение из припаркованных вдоль тротуаров улиц Генделя, Ушакова и Советского переулка автомобилей. Легко представить, какой коллапс наступил бы в случае появления там подобного новостроя. Но, как уверяет Радюк, если бы не офис одного из народных избранников, по счастливой случайности обосновавшийся в одном из здешних зданий, «добро» застройщик почти наверняка бы получил.
Многоточечная застройка
Другой уже изрядно навязший в зубах вопрос касается т. н. точечной застройки, которая сегодня продолжается, несмотря на принятое главой Калининграда решение о запрете порочной практики. Тут уже, как выясняется, играет роль временной фактор.
- После того, как глава города отдал соответствующее распоряжение, оформление земли под точечную застройку было прекращено, - рассказывает Артур Крупин. - Но остались участки, полученные застройщиками ранее, на совершенно законных основаниях. На одних строительство уже ведется, для других проекты еще только разрабатываются. Представитель Росохранкультуры признается, что ее очень смущает повторяющаяся ситуация с выданными до вступления в силу Правил землепользования участками.
- Чиновники разводят руками, утверждая, что ничего не могут поделать, так как землеотвод был выдан ранее и если сейчас изъять этот участок, придется платить штраф из бюджетных денег, - рассказывает Лиана Радюк. - Однажды я предложила второму лицу в городе возможный выход из такой ситуации. Выделить из городской казны средства на означенный штраф, а потом по суду взыскать всю сумму с тех, чьи подписи стоят под документами об оформлении в собственность земельного участка. Мне заявили, что это нереально, не пояснив, почему именно.
Возможности непосредственно воздействовать на ситуацию у Росохранкультуры сильно ограничены. Даже если строительство запланировано в зоне охраны того или иного памятника.
- В проекте об охранных зонах как составной части генплана Калининграда это положение обозначено, даже списки зон составлены, но законодательно никак не закреплено, - поясняет Радюк. - И такое положение сохраняется с 1990 года!
То есть, обойти номинально существующий запрет на самом деле не составляет особого труда.
- Поэтому так быстро сегодня исчезает все, что еще делает наш город привлекательным, - убеждена Лиана Николаевна. - Конечно, нужны, например, новые гостиницы. Но для чего новый семиэтажный отель нужно обязательно строить напротив бывшей кондитерской фабрики на берегу Верхнего пруда? Потому что проект делает бывший главный архитектор Калининграда?
По мнению главы управления Росохранкультуры, пока существует единственная возможность действительно эффективно воздействовать на ситуацию с высотным строительством:
- Это политическое решение, которое должны принять два первых человека в нашем регионе - губернатор области и мэр Калининграда. Регламенты по допустимой высотности необходимо строго соблюдать. А мы на комиссии бесконечно рассматриваем изменения параметров в сторону увеличения этажности планируемых зданий.
Кто путается под ногами
- Людей, препятствующих высотному строительству, как минимум, можно считать непрофессионалами, если речь идет об архитекторах, - убежден известный в Калининграде архитектор Олег Копылов. - Потому что прогресс, конечно, можно затормозить, но остановить его нельзя. В современном мире наблюдается четкая тенденция высотного строительства, причем не только из-за дороговизны земли, но в первую очередь в силу его престижности. И если кто-то ратует за запрещение высотного строительства в нашем городе, то тем самым он фактически предлагает, чтобы Калининград так и оставался захолустным и провинциальным.
Другое дело, соглашается руководитель «Студии архитектуры», что, конечно, нельзя возводить небоскребы, где попало. Он также отнюдь не в восторге от здания напротив Кафедрального собора или группы домов за Королевскими воротами.
- Именно эти архитектурные ляпы наши оппоненты используют, чтобы опорочить идею «высоток» в целом, - сетует Копылов. - Но тут требуется дифференцированный подход. Налицо пробелы в действующем законодательстве, когда новое строительство зачастую никак и никем не регулируется. Раньше роль своего рода сита выполняли градостоительные советы. Сегодня есть комиссия по градостроительству и землепользованию, но там сидят не архитекторы. Градостроительный кодекс не определяет никакого порядка согласования, когда мэр, допустим, может заявить, что не позволит строительство из дешевых материалов и по сомнительному проекту, чтобы застройщик нажился, а город получил какую-то ерунду. В Лондоне или Париже уродливую новостройку моментально снесут, несмотря ни на какие миллиардные затраты. У нас такое, к сожалению, не происходит.
По мнению специалиста, нужно отменить существующие строительные регламенты.
- Эта проблема тянется еще с 2005 года, когда пять российских городов - Екатеринбург, Самара, Казань, Санкт-Петербург и Москва решили активно следовать тренду высотного строительства, - рассказывает Олег Копылов. - Калининград также привлекала эта перспектива, и во время визита к нам тогдашнего главы Минэкономразвития Германа Грефа соответствующие планы наши власти, вроде бы, согласовали. Однако когда год спустя Греф вновь оказался в Калининграде, последовало совершенно противоположенное распоряжение: отменить «высотки» и ограничиться малоэтажной застройкой. Получается, что все зависит от воли одного конкретного человека? По-моему, это неправильно. Но я предполагаю, что причина даже в другом. Просто в российском правительстве под предлогом экономических трудностей запретили высотное строительство в регионах. Возможно даже, в силу элементарной ревности: мол, мы тут с «Москва-сити» никак не можем справиться, а вы умнее нас, что ли?
Следствием изменившегося отношения федерального центра, по мнению Копылова, стало то, что архитекторы из Питера продавили генеральный план с регламентом по высоте. Именно по этой причине якобы не реализовался, например, проект «Сердце города» с небоскребами на Московском проспекте.
- Но если в зонах исторической застройки (хотя их у нас практически не осталось) это ограничение выглядит оправданным, то почему нельзя строить 20-этажки в Балтрайоне? - задается вопросом Копылов. - Кроме того, у нас есть группа весьма инициативных товарищей, свихнувшихся на истории Кенигсберга. И они на материале города, которого давно нет, строят свои теории. А в результате только мешают, путаясь у нас под ногами.
Амбиции и здравый смысл
Другого калининградского архитектора - Олега Васютина вполне можно счесть одним из тех «инициативных», о которых упоминает его коллега. Хотя сами по себе многоэтажки он не отвергает, а просто видит целый ряд связанных с ними неизбежных проблем.
- Есть две неотъемлемые составляющие высотного строительства - это здравый смысл и амбиции, - объясняет Васютин. - И главное здесь даже не экономические расчеты, хотя, исходя из здравого смысла, высотное строительство как раз и регулируется стоимостью земли.
Что ж, земля в центре Калининграда, конечно, дорогая, но сказать, что ее цена зашкаливает, было бы откровенным преувеличением. Во всяком случае, пока перспективы дивидендов от использования участка никак не заставляет возводить на нем строения с теряющейся где-то в облаках крышей.
По мнению архитектора, амбиции допустимы ради продвижения высоких строительных технологий:
- Когда провинциальный город вдруг заявляет о желании иметь у себя небоскребы - это попросту смешно. В Калининграде слабая техническая база и нет достаточно квалифицированных кадров для осуществления таких проектов. Необходимо также учитывать, что развитие высотного строительства пришлось, прежде всего, на территории со скальным грунтом вроде американского Манхеттена. Там, в принципе, можно было возводить здания какой угодно высоты. Но когда мы говорим об аналогичной застройке острова Октябрьский, где к Чемпионату мира по футболу планируются сооружения, этажность которых все время повышается… Небоскреб в болоте - это явные нелады со здравым смыслом. Конечно, существуют современные технологии, но нужно учитывать, что все это очень дорого и непредсказуемо в силу отсутствия достаточных наработок. А в отечественных условиях, когда сплошь и рядом по ходу строительства не выдерживаются заявленные критерии и процветает воровство, риск повышается многократно.
По мнению Васютина, еще прослеживалась бы хоть какая-то логика, затей у нас в городе между собой строительный спор какие-то мощные корпорации, стремящиеся доказать свое превосходство над соперником в использовании современнейших технологий. Но сегодня и этого не наблюдается.
Кроме того, Васютин напоминает о заявленной концепции Калининграда как города с исторической застройкой. Рассматривая наш город как неотъемлемую составляющую европейского ландшафта, необходимо следовать принятым в Европе правилам. А там четко разграничивают понятия исторического центра города и бизнес-зон с высотками в них вроде района La Defense в Париже.
- Прошедший в 2007 году воркшоп допустил возникновение в Калининграде бизнес-центров с высотными зданиями, - подтверждает Олег Васютин. - Но исключительно в рамках существующей концепции, когда подобное строительство уходит, например, на освобождающиеся портовые территории.
Конечно, воркшоповские решения не имеют силу закона, но то, что именно они учитывались при разработке Правил землепользования и застройки, участников мероприятия хоть как-то обнадеживает.
- Понятно, что строения вроде комплекса «Красная Делюкс» появляются в результате лоббирования со стороны заинтересованных лиц, - размышляет Олег Васютин. - Правила землепользования и застройки здесь могут считаться хоть какой-то преградой, хотя имеется масса способов их обойти. Поэтому определенные надежды могут быть связаны с развитием у нас гражданского общества. В условиях его отсутствия, а также отсутствия четких моральных принципов, строгих регламентов и огромных штрафов за нарушения при строительстве, как на Западе, остается разве что административный ресурс. В такой ситуации он, пожалуй, может при случае сыграть положительную роль.