На вопросы читателей «Комсомолки» ответил заместитель председателя комитета городского хозяйства администрации Калининграда Юрий Кондратьев
Ремонтировать или сносить
− Здравствуйте, Юрий Львович! Как записаться в программу капремонта? У нас старый немецкий особняк 1935 года постройки. Жильцов не очень много, на первом этаже обустроена коммунальная квартира.
− Коммунальная там квартира или нет - в данном случае ни на что не влияет. Важно, чтобы право собственности у вас было зарегистрировано на квартиру в многоквартирном доме, а не как доля дома.
− У нас доля в квартире.
− Если так, значит, дом считается многоквартирным и участвовать в программе вам можно. Документы должна подавать управляющая организация. На сайте администрации города www.klgd.ru есть раздел «Хозяйство», в нем подразделы «ЖКХ» и «капитальный ремонт». От собственников нужно в первую очередь решение общего собрания о том, по каким видам работ вы собираетесь проводить ремонт, по какой цене и какова будет доля вашего софинансирования. При этом решение должно быть принято на основе предложения управляющей организации. То есть сначала они должны к вам прийти и, например, сказать: «В вашем доме дефектная крыша и ее необходимо капитально ремонтировать. Стоимость работ будет приблизительно такая-то». Затем вы должны проголосовать за это - собрать 2/3 голосов «за». Если решитесь, дальнейший пакет документов должна собирать уже управляющая компания. Каждая заявка оценивается отдельно по бальной системе. Те объекты, которые по баллам получат высшую оценку, будут претендовать на попадание в программу в первую очередь.
− А сколько нужно платить?
− Минимальная доля софинансирования - 5% от стоимости работ. При это чем выше доля вашего софинансирования, тем больше шансов, что заявка будет удовлетворена. Управляющие компании все эти нюансы знают. Если они не окажут содействие, вы можете обращаться за консультациями в жилищные отделы администрации районов. Там и заявки принимают, и консультируют.
− Я живу в одноквартирном немецком доме. Он у меня на правах собственности, перешел в наследство от мамы. Состояние дома ужасное. Мне сделают капитальный ремонт по программе?
− К сожалению, нет, поскольку программа рассчитана на многоквартирные дома - от двух квартир и более. Вы можете выполнить ремонт самостоятельно. Если нужна квалифицированная техническая помощь, и вы не знаете, что делать и как, то можно обращаться к специалистам из проектных организаций. По закону есть возможность признать такое жилье не пригодным для проживания, если вы действительно дошли до такой точки. Можете посмотреть постановление Правительства РФ №47, там прописана процедура.
− Беспокоят с улицы Чкалова. У нас двухквартирные дома, квартиры приватизированы. Как нам попасть в программу?
− Никаких препятствий для этого нет. Однако, насколько я помню, у вас на улице есть дома с предельным износом. По ним сложнее давать прогноз. Попасть в программу могут дома, у которых физический износ составляет не более 65%, но не менее 30% по данным инвентаризации в паспорте БТИ. В любом случае нужно делать техническое заключение. Оно покажет, что если, например, вы отремонтируете крышу, то и все остальные конструкции здания выдержат дальнейшую многолетнюю эксплуатацию. Если не будет такого подтверждения, то это означает, что здание перешагнуло ту грань, когда капитальный ремонт делать уже нецелесообразно. Техническое заключение должны оплачивать собственники.
Кто оплачивает экспертизу
− Беспокоят с улицы Борзова, 104. Мы на протяжении ряда лет никак не можем попасть в программу капремонта общего имущества. Дело в то, что одним из документов является отчет технического состояния здания. Это экспертиза, которая стоит 35 тысяч рублей. Предположим, мы соберем эту сумму, но ведь может получиться так, что мы снова не попадем в программу. Кто должен нести траты - управляющая компания или собственники? И вообще стоит ли вообще заниматься этим делом?
− Стоит или нет - это в любом случае решать собственникам вашего дома. Сегодня законодательство так изменилось, что в принципе каждый многоквартирный дом, по которому отсутствует решение о признании его аварийным и подлежащим сносу, будет включен в новую региональную программу капремонта. Я так думаю, она начнет действовать в нашей области с 2015 года. Программа будет формироваться на все дома и нормативный период ремонта в 30 лет.
Та программа, которая действует сегодня, позволяет провести ремонт быстрее, в обозримом будущем. Ваш дом не попал в эту программу по одной простой причине - он у вас достаточно свежей постройки, 90-х годов. Насколько я помню, износ еще незначительный. Это еще не тот возраст строения, когда должна возникать необходимость в капитальном ремонте. Единственное, что может потребовать ремонта, - это кровля, но вам нужно подтверждать необходимость такого ремонта техническим заключением и попытаться попасть в программу только по этому виду работ. Это точно не стоит 30 тысяч рублей.
− А кто оплачивает экспертизу?
− Изготовление технического заключения, связанного с капитальными затратами, не входит в перечень обязательных работ и услуг, которые должны предоставлять управляющие компании на основе ежемесячных платежей. Поэтому нужно будет иметь решение общего собрания собственников, а точнее - 2/3 голосов «за» выполнение этих работ. Наниматели жилья в этих расходах не участвуют.
− Меня зовут Лариса Анатольевна, живу на проспекте Победы, 189. Недавно мне пришлось сделать ремонт фасада за свои личные деньги. Возможно ли теперь хотя бы частичное возмещение стоимости этих работ?
− Не буду вас сильно обнадеживать. Вы же этот ремонт делали по своей инициативе?
− Да, но уже невозможно было проживать в квартире. Дождь постоянно заливал, влажность стояла такая, что обои не держались.
− Формально нужно было иметь решение общего собрания собственников на проведение таких работ. С точки зрения законодательства это решение принимается согласованно, а, значит, в интересах всех собственников. Тогда и возникает обязанность платить всем и каждому. Вы же сделали работы инициативно, и я не вижу прямых оснований для того, что кто-то должен возместить вам понесенные траты. Возможно, вы найдете основания предъявить претензии к управляющей организации на том основании, что вы якобы выполнили те работы, которые она должна была. Но этот вопрос надо рассматривать индивидуально вместе с юристами.
− В управляющей компании говорят, что наш дом числится в должниках. В итоге мы собрались с соседями и за свои деньги все сами сделали.
− Это, конечно, замечательно, но вообще-то обязанность капитально ремонтировать дом изначально и возложена на собственников. Проще говоря, вы не очень нормативно, не в полном соответствии с действующим законодательством, но в итоге выполнили свои же прямые обязательства.
Про подвалы и фасады
− Юрий Львович, насколько ремонт по программе действительно капитальный, а не косметический? Кто это оценивает?
− Все ремонты, которые выполняются с участием бюджетных средств, мы обязательно проверяем на соответствие нормам капитального ремонта. Безусловно, заменить погонный метр трубы - это не капитальный ремонт. Нужны работы не менее определенного объема. Все остальное - это текущий ремонт, который выполняется за счет ежемесячной платы собственников на текущее содержание жилья и его ремонт.
− Добрый день! В этом году мы хотели нашим пятиэтажным домом участвовать в программе по утеплению фасадов. Но в управляющей компании сказали, что таких видов в программе капитального ремонта общего имущества нет.
− Пока действительно такого направления в программе мы не объявляли, хотя соглашусь, что вопрос с ремонтом фасадов назрел. Если сроки действия программы нам продлят, то постепенно мы подойдем и к этим работам, но точно не в следующем году. Разве что внезапно увеличится финансирование программы, что позволит нам объявить дополнительный прием заявок и на ремонт фасадов.
Заранее вам скажу, что делать ремонт с утеплением или нет - это должно быть подтверждено энергетическим обследованием. Заказывать его должна управляющая компания от имени собственников и за счет денег собственников.
− Спасибо!
− Уточните, пожалуйста, по программе только крыши и подвалы капитально ремонтируются?
− Пока идет прием заявок по крышам, подвалам, инженерным сетям (системы водоснабжения, в том числе горячего, водоотведения, газовые вводы, теплоснабжение, электрика) и лифтам.
− Дело в том, что мы попали в программу по подвалам, но потом пришлось самим же и отказаться. Не было смысла ремонтировать стены, потому что инженерные сети оказались в ужасном состоянии.
− Ну, тогда вам есть смысл подать сначала заявку на сети. Опять же, в связке с управляющей организацией.
− А параллельно с подвалом заявиться можно?
− Вы можете и на подвал заявиться, но не переоцените свои финансовые возможности. Это значит что и там, и там собственникам придется обеспечить минимум 5% софинансирования. К сожалению, у нас есть примеры, когда приходили заявки на два вида работ, а потом собственники оказывались не в состоянии все оплатить. Мы гораздо жестче в этом году подошли к обеспечению именно финансовой стороны.
− А почему мы должны собирать эти 5% еще до того, как будет принято решение - попадает наш дом в программу или нет?
− Вы не совсем правы. Обязательного подтверждения наличия 5% для софинансирования на момент подачи заявки на включение в программу не требуется. При этом никто не мешает вам принять решение, заранее начать сбор средств и складывать их на каком-либо счету. Это ваше право. Наше требование другое. После того, как вы попали в программу, прошли оценку сметной документации, уточнили окончательную стоимость и подаете документы на конкурс по отбору подрядчика - вот тогда мы требуем, чтобы управляющая компания предоставила подтверждение, что у собственников на тот момент собраны необходимые средства. Счет по капремонту открывает управляющая компания, и собранные с собственников деньги должны попасть именно на этот счет.
Управа на коммунальщиков
− Мы исправно платим за содержание жилья, но с 1972 года, сколько живу, у нас ни разу не ремонтировались лестничные клетки. Стыдно заходить. Возьмите, пожалуйста, на заметку!
− Ремонт лестничной клетки должен выполняться за счет средств, которые вы ежемесячно платите за содержание и ремонт. Но поскольку на безопасность жильцов такой вид ремонта не влияет, то работы не относятся к числу обязательных для управляющей компании. В вашем случае вы должны потребовать, чтобы управляющая компания предоставила вам отдельную смету. Возможно, что на какую-то сумму ваши ежемесячные платежи временно вырастут, и собственникам предстоит решить - согласны или нет. Управляющая компания может сначала провести ремонт, а потом в течение года брать с вас частями деньги. Такой вариант по законодательству тоже допустим. Не будут исполнять - нужно жаловаться в жилищную инспекцию и коммунальщиков будут административно наказывать.
− Живем в доме 12-24 по Ленинскому проспект. Когда у нас будут делать ремонт?
− Извините за встречный вопрос, но почему вы решили, что его будут делать? Чтобы попасть в программу, нужно чтобы собственники были самоорганизованы. У вас есть старший по дому или председатель совета дома?
− Нет.
− Значит, проблема в первую очередь находится у вас внутри дома. Один собственник, проявляющий активность, вряд ли сможет на своих плечах сделать все, что необходимо.
Вопросы КП
− По каким причинам дом могут вычеркнуть из программы?
− Самая частая причина - собственники не могут подтвердить свою долю софинансирования на том этапе, когда нужно приступать к процедуре выбора подрядчика. Иногда управляющие компания приводят собственникам те виды работ, которые потом, как выясняется, проводить не требуется.
− Сколько времени проходит между подачей заявки и началом ремонта?
− В этом году мы собирали заявки в феврале, в марте подвели итоги. Но потом наложило отпечаток изменение структуры администрации, и процесс притормозил. Раньше заказчиками работ были районные администрации, а теперь мы создали специальное учреждение МКУ «Капитальный ремонт многоквартирных домов». Я считаю, они на более профессиональной основе работают с заказчиками. Эффект уже есть значительный. Особенно это видно по экономии на стадии согласования смет.
В этот раз мы объявили прием заявок загодя, чтобы сверстать программу в этом году и в этом же году начать отбирать подрядчиков. В идеале нужно, чтобы в январе были бы подрядчики на все виды работ и весной начались ремонты.
− Каких домов в программе больше?
− Маленьким сложнее попасть, потому что преимущество отдается тем домам, где большое количество квартир. Хотя все равно спектр достаточно широкий - от двухквартирных домов и до высоток.
− Правда ли, что с 2015 года в программу попадут все дома без исключения?
− Готовится новая региональная программа капитального ремонта, куда действительно включат все дома, но по определенной схеме. Пока есть не все нормативные акты, и я не могу сказать, кого в первую очередь включат и какие будут критерии. Насколько я знаю, будут созданы специальные комиссии, которые станут определять целесообразность или нецелесообразность проведение капитального ремонта в каждом конкретном случае.
После того, как будет определена стоимость ремонта по дому и доля субсидии со стороны бюджета, сумму разделят на ежемесячные взносы. Их будут оплачивать все собственники в зависимости от метража квартиры.